실거주를 목적으로 집을 알아보다 보면, 마음에 드는 매물에 세입자가 있는 경우가 많습니다. 이럴 때 가장 중요한 것이 바로 임차인의 계약갱신청구권 상태를 정확히 파악하는 것입니다. 잘못 계산하면 집을 샀는데도 몇 년간 들어가지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다. 지금부터 세입자가 있는 집을 매수할 때 반드시 체크해야 할 핵심 사항들을 차근차근 알려드리겠습니다.
📋 계약갱신청구권 기본 구조 이해하기
주택임대차보호법에 따르면 임대차 기본 계약 기간은 2년입니다. 임차인은 이 2년이 끝나기 전 법에서 정한 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 집주인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 갱신청구권은 딱 1회만 행사할 수 있으며, 한 번 사용하면 추가로 2年을 더 살 수 있어 최대 4년까지 거주가 보장됩니다.
여기서 중요한 점은, 단순히 재계약을 여러 번 했다고 해서 갱신청구권이 자동으로 소진되는 것은 아니라는 것입니다. 임차인이 법에서 정한 절차에 따라 명확히 갱신청구 의사를 표시했는지, 그것이 서면이나 문자로 남아있는지가 핵심입니다.
갱신청구권 행사 가능 시기
2020년 12월 10일 이후 체결된 계약 기준으로, 임차인은 임대차 만기일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지만 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
예를 들어 계약 만기가 2026년 6월 30일이라면, 2025년 12월 30일부터 2026년 4월 30일 사이에만 갱신을 요구할 수 있는 것입니다. 이 기간을 벗어나면 임차인도, 집주인도 갱신에 관한 법적 권리를 행사할 수 없게 됩니다.
🏠 실거주 목적 매수 시 소유권 이전 타이밍이 핵심
세입자가 있는 집을 사서 직접 살고 싶다면, 소유권 이전등기를 언제 완료하느냐가 전체 계획을 좌우합니다. 새로운 집주인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하려면, 임차인이 갱신청구권을 행사할 수 있는 법정 기간 안에 본인이 적법한 소유자여야 하기 때문입니다.
타이밍별 실전 전략
현재 임차인의 계약 만기가 7개월 이상 남았다면, 잔금일과 소유권 이전을 만기 6개월 전보다 앞당겨 완료하는 것이 가장 안전합니다. 이렇게 하면 임차인이 아예 갱신청구를 시작하기 전에 새 집주인으로서 실거주 계획을 통보할 수 있습니다.
만기까지 6개월에서 2개월 사이라면 가장 주의가 필요한 구간입니다. 임차인이 언제든 갱신청구를 할 수 있는 시기이므로, 매매계약 후 최대한 빨리 잔금을 치르고 등기를 완료해야 합니다. 등기가 끝나는 즉시 새 집주인 명의로 임차인에게 실거주 사유로 갱신을 거절한다는 내용을 서면으로 발송하는 것이 중요합니다.
만약 만기까지 2개월도 안 남은 시점에 집을 샀다면, 이미 갱신청구 가능 기간이 지나버렸기 때문에 새 집주인도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 법적 권리가 없습니다. 이 경우 임차인과 자발적으로 합의하거나, 만기까지 기다려야 합니다.
💡 갱신청구권 사용 횟수에 따른 대응법
아직 한 번도 안 쓴 임차인
갱신청구권을 한 번도 사용하지 않았다면, 원칙적으로 2년을 더 연장할 권리가 남아 있습니다. 다만 새 집주인의 실거주 사유가 인정되면 갱신요구를 거절할 수 있으므로, 매매 시점과 등기 완료 시점을 정확히 설계하는 것이 핵심입니다.
이미 한 번 사용한 임차인
기본 2년에 갱신 2년까지 모두 쓴 상태라면, 추가로 법적 갱신청구권은 남아있지 않습니다. 따라서 계약 만기 시점에 실거주를 이유로 계약을 종료하고 입주할 수 있습니다. 다만 만기 후 아무 조치 없이 계속 살게 되는 묵시적 갱신이 발생하지 않도록, 만기 전에 명확히 서면 통보를 해두는 것이 안전합니다.
🔐 매매계약서 특약으로 리스크 차단하기
실거주 목적 매수라면 매매계약서에 다음과 같은 특약을 반드시 넣어야 합니다.
먼저, 본 계약은 잔금일까지 매수인이 소유권 이전등기를 완료하고 기존 임차인의 갱신청구권 행사 전에 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 상태를 조건으로 한다는 내용을 명시합니다. 잔금일은 임차인의 갱신청구권 행사 가능 기간인 만기 6개월 전 이전, 또는 행사 가능 기간 내 최대한 빠른 시점으로 설정한다고 적어야 합니다.
또한 임차인이 갱신청구권을 행사해서 매수인의 실거주가 불가능해질 경우, 매도인은 계약금의 배액을 배상하고 매매계약은 자동으로 해제된다는 조항도 필수입니다. 세입자 퇴거에 대한 책임 소재를 매도인에게 명확히 지우는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.
임차인 각서 받기
실무에서는 임차인으로부터 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다는 각서를 받는 경우도 많습니다. 각서의 효력에 대한 명확한 대법원 판례는 없지만, 임차인이 제3자인 매수인에게 갱신청구권 불행사 의사를 명백히 밝힌 이상 나중에 뒤집기는 어렵다는 것이 전문가들의 의견입니다. 공증까지 필요하지는 않으며, 매매계약부터 잔금 사이에 중개사를 통해 받으면 됩니다.
✅ 실거주 매수 전 최종 체크리스트
세입자가 있는 집을 실거주 목적으로 매수하기 전에는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
현재 임차인이 언제부터 살고 있는지, 재계약이나 갱신청구 이력이 있는지를 전입신고일, 확정일자, 계약서를 통해 정확히 파악합니다. 계약 만기일을 기준으로 6개월 전 시점을 역산해서, 그 이전에 잔금과 소유권 이전등기를 완료할 수 있는지 확인합니다.
매매계약서에 실거주 불가 시 계약 해제와 손해배상 조항을 명확히 특약으로 넣고, 임차인으로부터 갱신청구권 불행사 각서를 받을 수 있는지 중개사를 통해 미리 조율합니다. 등기 완료 즉시 새 집주인 명의로 임차인에게 실거주 사유 갱신 거절을 서면 통보할 준비를 해둡니다.
🎯 전문가와 함께 정확한 일정 설계하기
타이밍을 한 번 놓치면 법적으로 임차인을 내보낼 방법이 사라지므로, 계약 단계부터 중개사, 법무사, 필요하다면 변호사와 함께 정확한 일정을 설계하는 것이 필수입니다. 특히 임차인의 갱신청구 가능 기간이 곧 시작되는 상황이라면, 잔금일을 최대한 앞당기거나 아예 계약을 미루는 것도 고려해야 합니다.
실거주 목적 매수는 단순한 투자와 달리 내 생활과 직결되는 문제이므로, 조금 번거롭더라도 모든 절차를 서면으로 남기고 전문가의 검토를 거치는 것이 안전합니다. 계약 전 충분히 준비하면 내 집 마련의 기쁨을 온전히 누릴 수 있을 것입니다.
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