전월세 세입자가 머무는 아파트를 사고팔 때 장기수선충당금 때문에 머리가 복잡해지기 쉽죠. 계약서에 이 비용에 대한 특약 사항이 전혀 없다면 어떻게 처리될까요? 다행히 공동주택관리법 원칙과 부동산 현장 관례에 따라 잔금 시점을 기준으로 매도인과 매수인이 책임을 자연스럽게 나누게 돼요. 세입자가 부담한 금액은 각 기간의 소유주에게 청구할 수 있고, 법적으로도 집주인 책임이 기본이에요.
장기수선충당금 법적 근거와 기본 개념
장기수선충당금이란?
아파트 외벽 도색, 엘리베이터 교체, 지붕 보수, 급배수관 교체 같은 대형 공동시설 수선을 미리 대비해 매월 모으는 적립금이에요.
- 공동주택관리법 제30조에 따라 관리주체는 장기수선계획 수립 후 각 세대 소유자에게 이 충당금을 징수·적립해야 해요. 세입자가 아닌 소유자가 법적 부담자예요.
- 주택법 시행령 제66조 제5항에서는 사용자가 소유자를 대신해 낸 경우 소유자에게 반환 청구 가능하다고 명시돼 있어요. 그래서 세입자가 관리비로 대신 냈다면 퇴거 시 집주인에게 돌려받을 권리가 생겨요.
- 현장에서 세입자가 관리비에 섞여 내는 비율이 90%를 넘는데, 반환 의무는 특약 없으면 집주인에게 쏠려 있어요. 자가 거주자도 청구할 수 있지만 세입자만큼 적극적으로 하지 않아요.
이 규정들은 강제 사항이 아니어서 임대차 특약으로 세입자 부담을 바꿀 수 있지만, 매매 계약엔 없으면 순수 소유자 원칙이 적용돼요.
🏠 세입자 거주 매매 시 관행 처리 흐름
계약서에 장기수선충당금 관련 내용이 빠져도 부동산 업계 표준인 '잔금일 기준 분할 처리'가 기본이에요. 소유권 이전 순간을 나누는 거죠.
- 세입자 입장에서는 거주 기간 납부액을 '당시 집주인'에게 요구할 수 있어요. 주인 바뀌어도 잔금 전분은 매도인, 잔금 후분은 매수인에게 기간별 청구 가능해요. 관리사무소 납부 확인서로 증명하세요.
- 매도인 역할은 잔금일까지 세입자가 낸 부분 반환이에요. 세입자 나갈 때 직접 주고 매수인에게 정산 요구할 수 있어요.
- 매수인 역할은 잔금일 이후 부과분 승계예요. 세입자가 계속 사는 경우 추가 납부액 돌려줄 책임이 생겨요.
판례에서도 이 관례를 인정해요. 소유권 이전 전 납부는 전 주인, 이후는 새 주인 부담으로 보고 부당이득 소송에서도 기간 기준을 써요.
💰 실제 정산 사례와 팁
중개 현장에서 흔한 패턴이에요.
| 상황 | 매도인 처리 | 매수인 처리 | 관행 팁 |
| 세입자 퇴거 전 매매 | 잔금 전 납부분 반환 | 잔금 후 납부분 승계 | 관리사무소 내역으로 분할 확인 |
| 세입자 퇴거 후 매매 | 이미 반환 시 문제없음 | 적립 잔액 승계 | 매매가 반영 여부 미리 협의 |
| 세입자 장기 거주 | 기간별 청구 대응 | 미래 부과분 전담 | 확인서 발급 철저히 |
- 잔금 때 관리사무소 가서 호수별 적립·사용·납부 이력 출력하세요. 여기서부터 정산 시작이에요.
- 규모 예시: 25평 기준 월 1~3만원, 1년 살면 12~36만원. 대형 단지는 적립액이 더 커요.
📋 특약 없이 대비 체크리스트
분쟁 피하려면 잔금 1주 전 움직이세요.
- 관리사무소 확인: 납부 내역서·적립 잔액 출력하고 세입자에게 공유.
- 세입자 소통: 매매 알리고 확인서 준비 부탁하세요. 퇴거 시 청구 방법 안내.
- 중개인 활용: "잔금 기준 이전 매도인·이후 매수인 부담" 구두 합의 기록. 추가 합의서 쓰기 좋아요.
- 법적 백업: 공동주택관리법 시행령 제31조7항 반환 의무 따르세요. 문제 시 가정법률상담소 가세요.
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