서울에서 집을 알아보던 A씨는 갑작스러운 정부 발표에 당황스러웠습니다. 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 준비해왔던 내 집 마련 계획이 송두리째 흔들리게 된 것입니다.
강남 일부 지역에만 적용되던 제도가 서울 전체로 확대되면서, 많은 실수요자들이 혼란을 겪고 있습니다. 오늘은 토지거래허가제가 정확히 무엇인지, 그리고 2025년 10월 변경된 정책의 핵심 내용과 실제 생활에 어떤 영향을 미치는지 자세히 알아보겠습니다.
🏠 토지거래허가제, 쉽게 이해하기
토지거래허가제는 줄여서 '토허제'라고 부릅니다. 간단히 말하면 정부가 지정한 특정 구역 안에서 부동산을 사고 팔 때, 계약 전에 반드시 구청이나 시청의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
왜 이런 제도가 생겼을까요
부동산 투기를 막기 위해서입니다. 집값이 급등할 것으로 예상되는 지역에서 사람들이 단기간에 집을 사고팔며 차익을 얻는 행위를 차단하기 위한 목적입니다. 허가를 받으려면 실제로 그 집에 살겠다는 계획을 증명해야 하기 때문에, 투자 목적의 거래가 어려워집니다.
어떤 절차를 거쳐야 하나요
일반적인 부동산 거래와 달리, 토허제 구역에서는 다음과 같은 순서를 따라야 합니다:
- 마음에 드는 집을 찾는다
- 매도자와 매수자가 함께 구청에 허가 신청서를 제출한다
- 15일 이내에 허가 여부가 결정된다
- 허가를 받은 후 정식 매매계약을 체결한다
- 잔금을 치르고 등기를 마친다
- 실제로 그 집에 입주하여 2년간 거주한다
허가 없이 계약하면 그 계약 자체가 무효가 되고, 심각한 처벌을 받을 수 있습니다.
🔥 2025년 10월 바뀐 핵심 내용
이번 10.15 부동산 대책의 가장 큰 변화는 규제 범위의 대폭 확대입니다. 기존에는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 일부 지역에만 적용되던 토지거래허가구역이 서울 25개 자치구 전체로 넓어졌습니다. 경기도도 12개 지역(과천시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시, 광명시)이 새롭게 포함되었습니다.
적용 시점도 중요합니다. 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 효력이 발생하며, 10월 15일까지 계약금을 납부하고 매매계약서를 작성한 경우에만 기존 규제를 적용받습니다. 즉, 10월 16일 이후 계약부터는 새로운 규제가 적용됩니다.
적용 대상 확대
과거에는 아파트에만 국한되었던 규제가 이제는 아파트와 같은 단지 내에 있는 연립주택과 다세대주택까지 포함됩니다. 특히 강남3구와 용산구는 더욱 강화되어, 동일 단지에 아파트가 1개동 이상 있다면 연립·다세대주택도 허가 대상이 됩니다.
대출 규제 동반 강화
토허제 확대와 함께 대출 규제도 함께 강화되었습니다. 시가 15억 원 이하 주택은 주택담보대출(LTV) 한도가 6억 원으로 제한되고, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소됩니다. 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되어 실제 대출 가능 금액이 크게 줄어듭니다.
💰 실제 계산 예시로 알아보는 영향
숫자로 직접 확인하면 더 명확하게 이해할 수 있습니다. 다음은 토허제 적용 전후의 실제 사례입니다.
사례 1: 10억 원 아파트 구매 시
| 구분 | 토허제 적용 전 | 토허제 적용 후 |
| 주택 가격 | 10억 원 | 10억 원 |
| LTV 비율 | 70% | 40% |
| 최대 대출액 | 7억 원 | 4억 원 |
| 필요 자기자본 | 3억 원 | 6억 원 |
| 실거주 의무 | 없음 | 2년 필수 |
| 전세 임대 | 가능 | 불가능 |
사례 2: 갭투자 불가능
과거 전세 7억 원이 낀 10억 원 아파트를 구매하던 방식을 비교해보겠습니다.
토허제 적용 전:
- 매매가: 10억 원
- 전세 보증금: 7억 원
- 실제 필요 자금: 3억 원 (대출 활용 시 1~2억 원)
- 가능 여부: ✅ 가능
토허제 적용 후:
- 전세가 있는 매물은 허가 신청 자체가 불가능
- 즉시 입주해야 하므로 전세 계약 해지 필수
- 빈집만 구매 가능
- 가능 여부: ❌ 불가능
갭투자를 통한 부동산 거래가 사실상 차단되었습니다.
사례 3: 위반 시 처벌 수위
| 위반 유형 | 처벌 내용 | 금액 예시 (10억 기준) |
| 허가 없이 계약 | 계약 무효 + 형사처벌 | 2년 이하 징역 또는 최대 3억 원 벌금 (공시가격 30%) |
| 실거주 의무 위반 | 허가 취소 + 과태료 | 최대 2천만 원 과태료 + 이행강제금 연 1억 원 (취득가액 10%) |
| 허위 서류 제출 | 형사처벌 강화 | 3년 이하 징역 + 벌금 3천만 원 + 민사 책임 |
📋 실수요자가 꼭 알아야 할 실거주 의무
토허제의 핵심은 실거주 의무입니다. 허가를 받아 주택을 구매한 사람은 취득일(등기일)로부터 2년간 반드시 그 집에 직접 거주해야 합니다. 이는 투기 목적 거래를 차단하기 위한 조치이지만, 실수요자에게도 상당한 제약이 됩니다.
입주 시기 제한
허가를 받은 날로부터 최대 4개월 이내에 주택을 취득하고 입주해야 합니다. 이는 통상적인 거래 절차(허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 완납 → 등기)에 소요되는 시간을 고려한 것입니다. 만약 4개월 이내 입주가 어렵다면 부득이한 사유를 소명해 유예를 받을 수 있지만, 인정 여부는 관할 관청의 판단에 달려 있습니다.
전세 임대 불가능
가장 큰 변화는 전세나 월세를 놓을 수 없다는 점입니다. 2년 실거주 의무 기간 동안 임대차 계약을 체결할 수 없으며, 기존에 전세 계약이 남아 있는 물건은 아예 허가 신청조차 불가능합니다. 이는 갭투자를 완전히 차단하는 효과가 있지만, 실수요자들에게도 자금 운용의 유연성을 제한하는 결과를 낳습니다.
예외 상황 인정
다만 재개발이나 재건축으로 즉시 입주가 어려운 경우에는 예외가 인정됩니다. 관리처분인가 이후 건물이 철거된 상태라면, 준공 후 실제 입주 가능한 시점부터 2년간 거주하면 됩니다. 철거 전 거주 기간과 재입주 후 거주 기간을 합산하여 계산합니다.
⚠️ 위반 시 처벌과 주의사항
토허제 위반에 대한 처벌은 생각보다 강력합니다. 위반 유형에 따라 행정적 처벌과 형사 처벌이 모두 가능합니다.
허가 없이 계약한 경우
허가구역에서 허가 없이 부동산 매매계약을 체결하면 해당 계약은 무효로 처리됩니다. 더불어 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 공시가격의 30%에 상당하는 벌금이 부과됩니다. 최대 1억 원까지 과태료가 나올 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.
실거주 의무 미이행
허가를 받았지만 2년 실거주를 지키지 않으면 허가가 취소되고, 2천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 매년 이행강제금이 부과될 수도 있으며, 이는 취득가액의 10%로 계산되어 고가 주택일수록 부담이 커집니다.
허위 서류 제출
실거주 목적을 속이거나 위장 전입 등 고의적인 허위 자료를 제출하면 부동산 실명법 위반이나 사문서 위조 혐의로도 확대될 수 있습니다. 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이 부과되며, 민사 책임까지 물을 수 있습니다.
🏘️ 실수요자에게 미치는 실제 영향
정책 발표 후 부동산 시장 현장에서는 다양한 혼란이 발생하고 있습니다. 특히 실거주 목적으로 집을 찾던 사람들에게 예상치 못한 어려움이 생겼습니다.
전세 낀 매물 거래 중단
가장 큰 문제는 전세 세입자가 있는 물건의 거래가 사실상 불가능해졌다는 점입니다. 허가를 받으려면 취득 후 바로 입주해야 하는데, 전세 계약이 남아 있으면 세입자를 내보낼 방법이 없습니다. 임대차3법으로 세입자는 2년 계약갱신청구권을 갖고 있어, 집주인이 일방적으로 퇴거를 요구할 수 없기 때문입니다.
자금 계획 차질
대출 한도 축소와 토허제가 동시에 적용되면서 자금 운용에 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 기존 주택의 전세 보증금을 받아 다음 집 구매 자금으로 쓰려던 계획이 틀어지거나, 대출 한도 축소로 현금 동원액이 크게 늘어나는 상황이 발생합니다.
거주 이전의 자유 제약
전문가들은 현금 여력이 충분하지 않은 실수요자들은 거주 이전의 자유가 사실상 침해받는다고 지적합니다. 마음에 드는 집을 찾아도 허가 요건을 충족하기 어렵거나, 현금이 부족해 계약을 포기하는 사례가 늘고 있습니다.
전월세 시장 불안
매매 시장이 막히면서 전세 수요가 늘어나는데, 정작 전세 매물은 줄어들고 있습니다. 집주인들이 토허제로 묶여 매매를 포기하면서 전세를 월세로 전환하거나, 아예 임대를 꺼리는 현상이 나타나고 있습니다.
풍선효과 발생
아파트 거래가 어려워지자 오피스텔과 빌라 등 비아파트 시장으로 자금이 이동하는 현상도 관찰됩니다. 이들 물건은 토허제 적용을 받지 않거나 실거주 의무가 없어 상대적으로 규제가 약하기 때문입니다.
🔍 실수요자를 위한 대응 전략
이런 상황에서 실제로 내 집 마련을 준비 중인 사람들은 어떻게 대응해야 할까요.
현금 확보가 최우선
대출 규제가 강화된 만큼 자기자본 비중을 높여야 합니다. 시가 15억 원 이하 주택도 LTV 6억 원 한도가 적용되므로, 나머지는 현금으로 준비해야 합니다. 부모님 증여나 대출 등 자금 조달 방법을 미리 검토하세요.
빈집 매물 위주로 탐색
전세가 끼지 않은 빈집이나 즉시 입주 가능한 물건을 찾는 것이 현실적입니다. 매도자가 이미 이사를 나간 상태이거나, 계약 시점에 세입자 퇴거가 확정된 경우를 우선 고려하세요.
허가 신청 절차 숙지
거래 전 관할 구청에 허가 신청 요건과 절차를 정확히 확인해야 합니다. 필요 서류, 심사 기간, 실거주 계획서 작성 방법 등을 미리 파악하면 계약 후 문제를 예방할 수 있습니다.
계약 조건 명확히 설정
매매계약서에 토허제 허가를 받지 못할 경우 계약 해제가 가능하도록 특약을 넣는 것이 안전합니다. 허가 신청부터 승인까지 시간이 걸리므로, 잔금 시기도 여유있게 설정하세요.
2025년 10월 토허제 확대는 투기 수요 차단이라는 정책 목표와 함께, 실수요자들에게도 적지 않은 부담을 주고 있습니다. 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제 대상이 되면서 2년 실거주 의무, 전세 임대 금지, 대출 한도 축소 등 여러 제약이 생겼습니다.
위반 시 처벌도 강력하여 최대 1억 원 과태료나 형사 처벌까지 받을 수 있습니다. 내 집 마련을 계획 중이라면 충분한 현금 확보, 빈집 위주 탐색, 허가 절차 사전 확인 등 철저한 준비가 필요합니다. 특히 기존 전세 계약이 있는 물건은 거래가 사실상 불가능하니, 매물 선택 시 각별한 주의가 요구됩니다.
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