내 연봉으로 살 수 있는 집, 얼마까지 가능할까, 대출 한도 계산 방법

"이 집 괜찮네? 어, 근데 내가 살 수 있을까?"

 

부동산 앱을 열어볼 때마다 드는 생각입니다. 마음에 드는 매물을 발견해도 내 소득으로 감당 가능한 금액인지 가늠하기 어렵죠. 특히 2025년 10월부터 서울과 경기 일부 지역이 조정대상지역으로 다시 지정되면서 대출 규제가 강화되었는데요. 이제는 더욱 꼼꼼하게 계산해봐야 할 시점입니다.

 

오늘은 여러분의 소득 수준에 따라 현실적으로 구매 가능한 주택 가격을 구체적으로 알려드리겠습니다.

금리 4.5%, DSR 40% 규제라는 현실적인 조건을 바탕으로 계산해보겠습니다.

💰 생애최초 주택 구매자 연소득별 적정 주택가격

본격적인 설명에 앞서, 여러분의 연소득으로 얼마짜리 집을 살 수 있는지 표로 정리해드립니다. 아래 표는 서울 기준, 금리 4.5%, 대출기간 30년, DSR 40%, 생애최초 LTV 70% 조건으로 계산한 결과입니다.

📊 서울 기준 생애최초 구매자 연소득별 적정 주택가격

연소득	적정 주택가격	DSR 대출한도	필요 자본	월 상환액	취득세 (감면후)
3천만원	3.0~3.5억원	1.97억원	1.0~1.5억원	100만원	0원
4천만원	4.0~4.5억원	2.63억원	1.4~1.9억원	133만원	0원
5천만원	5.0~5.5억원	3.29억원	1.7~2.2억원	167만원	320만원
6천만원	6.0~6.5억원	3.95억원	2.1~2.6억원	200만원	520만원
7천만원	7.0~7.5억원	4.61억원	2.4~2.9억원	233만원	1,000만원
8천만원	8.0~8.5억원	5.26억원	2.7~3.2억원	267만원	1,840만원
9천만원	9.0~9.5억원	5.92억원	3.1~3.6억원	300만원	2,840만원
1억원	10.0~10.5억원	6.58억원	3.4~3.9억원	333만원	3,200만원

 

적정 주택가격 산정 기준

• DSR 대출한도 + 자기자본 1~2억원 보유 가정
• 생애최초 LTV 70% 적용
• 취득세는 12억 이하 200만원 감면 반영
• 소액임차보증금 5,500만원 반영 (서울 기준)

🧮 대출 한도 계산기 활용

복잡한 대출 한도 계산이 어렵다면 전문 계산기를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

DSR 대출한도 계산기 사이트는 2025년 10월 최신 정책을 반영하고 있어 유용합니다.

https://awesome-ui.netlify.app/dsr/

DSR 계산기

 

이 계산기에서는 연봉과 주택가격을 입력하면 스트레스 DSR 3단계가 자동으로 적용되어 실제 대출 가능 금액을 보여줍니다. 변동금리로 대출받을 계획이라면 기준 금리에 3%를 가산한 금리로 계산되므로 대출 한도가 더 줄어든다는 점도 확인할 수 있습니다.

 

주택 구매를 본격적으로 준비하기 전에 여러 시나리오를 시뮬레이션 해보는 걸 추천드립니다. 대출 기간을 20년으로 할지 30년으로 할지, 금리가 조금만 오르면 월 상환액이 얼마나 달라지는지 등을 미리 파악해두면 실전에서 훨씬 여유롭게 의사결정을 할 수 있습니다.

🏘️ 자기자본 규모별 구매 가능 주택가격

생애최초 구매자가 자기자본을 얼마나 보유했느냐에 따라 구매 가능한 주택가격이 달라집니다.

연소득	자본 1억	자본 2억	자본 3억	자본 4억
3천만원	3.0억원	4.0억원	5.0억원	6.0억원
4천만원	3.6억원	4.6억원	5.6억원	6.6억원
5천만원	4.3억원	5.3억원	6.3억원	7.3억원
6천만원	5.0억원	6.0억원	7.0억원	8.0억원
7천만원	5.6억원	6.6억원	7.6억원	8.6억원
8천만원	6.3억원	7.3억원	8.3억원	9.3억원
9천만원	6.9억원	7.9억원	8.9억원	9.9억원
1억원	7.6억원	8.6억원	9.6억원	10.6억원

 

실전 활용법

현재 보유한 전세보증금이나 저축액을 자기자본으로 환산하여 구매 가능 주택가격을 확인하세요. 예를 들어 연소득 7천만원에 전세보증금 3억원이 있다면 7.6억원 주택까지 구매 가능합니다.

 

💡 생애최초 주택 구매의 3가지 핵심 혜택

첫째, LTV 70% 적용으로 대출 비율이 높아집니다. 일반 구매자는 LTV 40%밖에 안 되지만, 생애최초는 70%까지 가능합니다. 단, DSR 규제로 실제 대출 한도는 소득에 따라 제한됩니다.

 

둘째, 취득세 200만원 감면 혜택이 있습니다. 12억원 이하 주택 구매 시 적용되며, 2025년 12월 31일까지 연장되었습니다. 6억원 주택 기준으로 원래 720만원 내야 할 것을 520만원만 내면 됩니다.

 

셋째, 정책금융 우대금리를 받을 수 있습니다. 디딤돌대출은 생애최초 구매자에게 연소득 7천만원 이하 기준으로 최대 2.4억원까지 연 1.85~3.0% 저금리로 대출해줍니다.

🔍 취득세까지 고려한 실제 필요 자금

주택 구매 시 대출과 자기자본 외에 취득세를 반드시 고려해야 합니다. 생애최초는 200만원 감면 혜택이 있지만 여전히 부담스러운 금액입니다.

 

주택가격별 실제 필요 자금 (연소득 7천만원 기준):

주택가격	대출	자본금	취득세	총 필요 자금
6억원	3.95억원	2.05억원	520만원	2.10억원
7억원	4.61억원	2.39억원	1,000만원	2.49억원
8억원	4.61억원	3.39억원	1,840만원	3.57억원

 

8억원 주택을 사려면 자기자본 2.39억원에 취득세 1,000만원을 더해 약 2.5억원이 필요합니다. 자기자본을 3억원 준비했다고 해도 취득세를 빼면 순수하게 집값으로 쓸 수 있는 돈은 2.9억원 정도라는 점을 기억하세요.

📋 생애최초 주택 구매 체크리스트

내 집 마련을 준비한다면 다음 항목들을 꼼꼼히 체크하세요.

 

구매 전 준비사항

• ✅ 신용점수 700점 이상 유지 (대출 금리에 영향)
• ✅ 기존 신용대출 정리 (DSR 여유 확보)
• ✅ 자기자본 최소 1.5~2억원 확보
• ✅ 생애최초 요건 확인 (본인과 배우자 모두 무주택)
• ✅ 디딤돌대출 자격 확인 (소득 7천만원 이하)

매물 선정 시 주의사항

• ✅ 소액임차보증금 확인 (세입자 유무)
• ✅ KB시세와 실거래가 비교
• ✅ 향후 재개발/재건축 가능성
• ✅ 역세권 및 생활 인프라
• ✅ 학군 및 교육 환경

대출 실행 전 확인

• ✅ 은행별 금리 비교 (최소 3곳 이상)
• ✅ 고정금리 vs 변동금리 선택
• ✅ 정책금융(디딤돌) 병행 가능 여부
• ✅ 중도상환수수료 조건
• ✅ 만기 연장 가능 여부

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내 집 마련은 인생의 큰 목표이자 중요한 재정 결정입니다. 가장 중요한 건 내 소득과 자산 상황을 정확히 파악하고, 여유 있게 감당 가능한 범위 내에서 매수하는 것입니다.

 

월 상환액이 월급의 30~40%를 넘어가면 생활비 압박이 심해지니 신중하게 결정하세요. 위에서 소개한 표를 참고하여 내 연소득에 맞는 적정 주택가격을 확인하고, DSR 계산기로 세밀하게 시뮬레이션 해보시기 바랍니다.

 

생애최초 주택 구매는 단 한 번의 기회입니다. LTV 70% 혜택과 취득세 감면, 정책금융 우대금리 등 모든 혜택을 최대한 활용하여 현명한 선택을 하시길 바랍니다. 지금 당장은 어렵더라도 꾸준히 저축하고 신용을 관리하면, 언젠가 내 집 마련의 꿈은 반드시 이룰 수 있습니다.