2025년 부동산 대출 규제 달라지는 점, 대출 한도 계산기, 내 집 마련 전략 내 상황에 맞는 전략 세우기

집값 잡기 위한 정부의 강력한 대출 규제, 무엇이 달라졌나

2025년 6월 27일, 정부는 서울을 비롯한 수도권과 규제지역의 집값 급등을 억제하기 위해 역대급 부동산 대출 규제를 발표했습니다. 이번 정책은 단순한 대출 한도 축소를 넘어 실거주 의무 강화, 전세대출 제한, 신용대출 한도 축소 등 전방위로 적용되어, 집을 사려는 실수요자부터 기존 주택 소유자, 투자자까지 모두에게 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

이제는 단순히 대출을 받아 집을 사는 시대가 아니라, 꼼꼼한 전략과 준비가 필수인 시대로 접어들었습니다. 이 글에서는 2025년 부동산 대출 규제의 핵심 내용과, 상황별로 어떻게 대응해야 할지 구체적으로 안내합니다.

✂️ 주택담보대출 한도와 만기, 모두 줄어든다

• 수도권·규제지역 주담대 한도 6억 원 제한
  2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서 주택담보대출(주담대)은 최대 6억 원까지만 받을 수 있습니다. 소득이나 집값과 상관없이 동일하게 적용되며, 이는 고가 아파트 매매에 대한 무리한 대출을 억제하기 위한 조치입니다. 서울 아파트 평균 매매가가 13억 원을 넘는 상황에서, 7억 원이 넘는 현금이 있어야 집을 살 수 있게 된 셈입니다.
• 주담대 만기 30년으로 단축
  기존에는 최장 40년까지 대출 만기가 가능했지만, 이제는 30년으로 줄어듭니다. 그만큼 매달 상환해야 하는 원리금 부담이 커질 수밖에 없습니다.

주담대 계산기 

DSR 계산기

 

🏡 실거주 목적만 허용, 갭투자와 다주택 대출은 원천 차단

• 실거주 의무 강화
  수도권과 규제지역에서 주담대를 받았다면, 6개월 이내에 반드시 해당 집에 전입해야 합니다. 실거주 목적이 아닌 대출은 사실상 불가능해졌고, 갭투자 목적의 주택 구입에는 대출이 나오지 않습니다. 만약 6개월 내 전입 의무를 지키지 않으면 대출금이 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
• 다주택자·처분 조건 없는 1주택자 대출 금지
  2주택 이상 보유자는 주담대가 전면 금지되고, 1주택자도 기존 집을 6개월 내에 처분한다는 조건을 충족해야만 추가 대출이 가능합니다. 조건을 어기면 대출금이 즉시 회수되고, 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.

🚫 생애 최초·정책·신용대출까지 전방위 규제

• 생애 최초 주택구입 LTV 70%로 축소
  처음 집을 사는 경우에도 LTV(주택담보대출비율)가 기존 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 예를 들어 6억 원짜리 아파트라면, 최대 4억 2천만 원까지만 대출이 가능합니다.
• 정책대출·신용대출 한도 축소
  디딤돌·버팀목 등 정책대출 한도는 최대 1억 원으로 줄었고, 신용대출은 연소득 이내로 제한됩니다. 기존에는 연봉의 2배까지 가능했던 신용대출이 대폭 줄어든 셈입니다.
• 전세대출 보증비율 하향 및 조건부 전세대출 금지
  수도권·규제지역의 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아졌고, 소유권 이전 조건부 전세대출은 전면 금지되어 갭투자 수단이 완전히 차단됐습니다. 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 방식의 투자(갭투자)가 사실상 불가능해졌습니다.

💡 상황별로 달라지는 대출 규정, 꼼꼼히 체크하세요

상황	6월 27일 이전	6월 28일 이후
매매계약 + 대출 신청	기존 규정 적용	새 규정 적용
주담대 만기	최장 40년	최장 30년
다주택자 대출	일부 허용	전면 금지
생애 최초 LTV	최대 80%	최대 70%
전세대출 보증비율	90%	80%
신용대출 한도	연봉 2배까지	연소득 이내

 

• 6월 27일까지 계약 완료 시
  주택 매매 계약서 작성과 계약금 납부, 대출 신청이 27일까지 완료됐다면 이전 규정이 적용됩니다. 단, 가계약만 하고 정식 계약서를 작성하지 않았다면 새 규정이 적용되니 주의하세요.
• 대출 연장·증액 시
  임대차 계약 연장 등으로 전세대출을 연장할 때는 기존 규정이 적용되지만, 대출금 증액이나 타 은행으로 갈아타는 경우에는 새 규정이 적용됩니다.
• 집 갈아타기(1주택자)
  대출로 새 집을 산 경우, 6개월 이내에 기존 집을 처분해야 하며, 명의 이전까지 완료해야 합니다. 조건을 어기면 대출금이 회수되고, 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.

📋 실전 체크리스트: 내 상황에 맞는 전략 세우기

• 내 계약이 6월 27일 이전인지, 이후인지 반드시 확인
• 주택 매매 계약서, 계약금 입금, 대출 신청 기록 꼼꼼히 보관
• 대출 만기, 한도, 실거주 의무 등 변경된 규정 숙지
• 기존 주택 처분 조건, 전입 의무 등 후속 조치 계획 세우기
• 신용대출, 정책대출 한도 축소에 따른 자금 계획 재점검

결론: 변화에 빠르게 적응하는 것이 내 집 마련의 첫걸음

2025년 6월 27일 이후 부동산 대출 규제는 단순한 투자자뿐 아니라, 집을 사려는 모든 이들에게 큰 영향을 미치고 있습니다. 대출 한도, 만기, 실거주 의무 등 달라진 규정을 꼼꼼히 확인하고, 내 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요해졌습니다.

지금부터라도 내 집 마련 계획을 다시 점검하고, 변화에 유연하게 대응해보세요. 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 남겨주세요. 여러분의 성공적인 내 집 마련을 응원합니다!