2025년 6월, 이재명 대통령의 당선으로 한국 부동산 시장에 새로운 변화의 바람이 불고 있습니다. 6개월간 지속된 정치적 불안정이 해소되면서 부동산 업계는 새 정부의 정책 방향에 큰 관심을 보이고 있는데요.
특히 서울과 수도권, 지방 간의 극심한 양극화 현상이 심화되고 있는 상황에서 이재명 정부가 어떤 해법을 제시할지 주목됩니다. 기존의 수요 억제 중심 정책에서 벗어나 공급 확대에 초점을 맞춘 새로운 접근법이 과연 침체된 부동산 시장에 활력을 불어넣을 수 있을까요?
📊 부동산 시장 양극화 심화, 서울과 지방의 극명한 대조
현재 국내 부동산 시장은 지역별로 완전히 다른 양상을 보이고 있습니다. 한국부동산원의 주간 매매가격지수를 살펴보면, 서울은 2월부터 상승세로 전환한 후 6월 첫째 주까지 18주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 수도권 역시 서울의 상승세에 힘입어 2월 넷째 주부터 플러스 변동률을 기록하고 있습니다.
반면 지방 시장은 전혀 다른 모습입니다. 올해 들어 단 한 번도 상승세를 보이지 못하고 있으며, 지속적인 하락세를 면하지 못하고 있는 상황입니다. 이러한 양극화는 단순한 일시적 현상이 아닌 구조적 문제로 자리잡고 있습니다.
특히 심각한 것은 미분양 문제입니다. 준공 후 미분양 물량이 2만 6,422가구로 집계되어 2013년 8월 이후 약 12년 만에 최고치를 기록했습니다. 2023년 12월 1만 가구였던 것이 불과 1년 만에 2만 가구를 넘어서며 매월 증가하는 추세를 보이고 있어 업계의 우려가 깊어지고 있습니다.
이러한 상황에서 수요자들의 선호도는 더욱 명확해지고 있습니다. "지방은 기피하고 서울은 선호하는" 현상이 심화되면서 지역 간 부동산 가치 격차가 벌어지고 있는 것입니다.
🏗️ 이재명 정부의 핵심 전략, 공급 확대를 통한 시장 안정화
이재명 정부의 부동산 정책은 기존 정부들과는 다른 접근법을 보여주고 있습니다. 핵심은 바로 '공급 확대'입니다. 세금이나 대출 규제를 통한 수요 억제보다는 충분한 주택 공급을 통해 시장을 안정화시키겠다는 전략입니다.
정비사업 규제 완화와 공공성 강화의 균형
재건축과 재개발 등 정비사업 규제 완화가 주요 정책 중 하나로 거론되고 있습니다. 하지만 시장에서 가장 관심을 갖는 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지는 쉽지 않을 것으로 전망됩니다. 민주당이 만든 규제이자 지금까지 꾸준히 유지해온 정책이기 때문입니다.
대신 공공성을 강화하는 조건부로 규제 완화가 이루어질 가능성이 높습니다. 용적률 인센티브 등 세대수 증가에 직접적인 영향을 미치는 사항들은 공공임대 비율 확대 등 공공성 확보 방안과 연계하여 추진될 것으로 보입니다.
다만 이 과정에서 공공과 민간 간의 이익 배분 문제가 중요한 쟁점이 될 것입니다. 용적률을 높여주되 그 혜택을 공공이 대부분 가져간다면 민간의 참여 의욕이 떨어질 수 있기 때문입니다.
신도시 개발과 유휴부지 활용 확대
2기 신도시와 3기 신도시의 교통 및 자족기능 강화도 주요 정책 방향입니다. 그동안 분양 소식이 끊겼던 3기 신도시의 분양이 점차 늘어날 전망이며, 유휴부지 활용을 통한 공급 확대 방안도 속속 발표될 것으로 예상됩니다.
임기 내 250만 가구 공급이라는 야심찬 목표를 달성하기 위해서는 기존의 공급 방식만으로는 한계가 있어 다양한 공급처 발굴이 필요한 상황입니다.
🚄 GTX 확대와 재원 조달의 현실적 과제
수도권 광역급행철도(GTX) 확대는 이재명 정부의 핵심 공약 중 하나입니다. 기존 추진 중인 노선들의 조기 개통은 물론, 수도권 전역을 1시간대 경제권으로 연결하고 강원도까지 GTX를 연장하겠다는 계획입니다.
더 나아가 지방 5대 초광역권에도 광역급행철도를 건설하겠다는 구상을 제시했습니다. 부산·울산·경남, 대구·경북, 대전·세종·충청, 광주·전남 등 각 권역별로 GTX를 설치하여 지역 균형 발전을 도모하겠다는 것입니다.
재원 조달의 현실적 어려움
하지만 가장 큰 걸림돌은 재원 문제입니다. GTX 한 노선당 4조원에서 5조원의 막대한 사업비가 소요되는데, 현재 진행 중인 GTX 사업도 재원 문제로 차질을 빚고 있는 상황입니다.
GTX-B 노선의 경우 지난해 3월 착공식을 열었지만 프로젝트파이낸싱(PF) 사태에 따른 자금 조달 차질과 공사비 인상 등으로 아직 본격적인 공사에 착수하지 못하고 있습니다.
이재명 대통령은 정부 재정 지출구조 조정과 연간 총수입 증가분으로 재원을 마련하겠다고 밝혔지만, 구체적인 방안은 아직 제시되지 않은 상태입니다. 민간 투자 유치도 방안으로 거론되고 있지만, 건설사들은 치솟은 공사비와 불확실한 수익성으로 인해 참여를 망설이고 있는 상황입니다.
지방 GTX의 수익성 문제
수도권도 이런 상황인데 지방의 경우 수익성 확보는 더욱 어려운 과제입니다. 인구 감소와 경제 침체로 인해 지방 대도시들의 교통 수요 자체가 제한적이기 때문입니다.
전문가들은 GTX 확대 공약의 현실성에 의문을 제기하고 있습니다. 막대한 재정이 소요되는 사업임에도 불구하고 구체적인 재원 조달 방안이 부족하다는 지적입니다.
마무리
이재명 정부의 부동산 정책은 공급 확대를 통한 시장 안정화라는 명확한 방향성을 제시하고 있습니다. 기존의 수요 억제 중심 정책에서 벗어나 근본적인 해결책을 추구한다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다.
하지만 현실적인 과제들도 만만치 않습니다. 공공성과 민간 이익 사이의 균형점 찾기, 지방 미분양 해소 방안 마련, GTX 확대를 위한 재원 조달 등은 새 정부가 해결해야 할 중요한 숙제들입니다.
부동산 시장의 양극화 해소와 건설 경기 회복을 위해서는 정책의 일관성과 지속성이 무엇보다 중요합니다. 이재명 정부가 제시한 정책들이 실제로 시장에 긍정적인 변화를 가져올 수 있을지, 앞으로의 정책 추진 과정을 지켜볼 필요가 있겠습니다.
특히 수요자들의 구매력 회복을 위한 세제 및 대출 정책의 개선이 뒷받침되어야 신규 공급 시장도 활성화되고 미분양 문제도 해결될 수 있을 것입니다. 새 정부의 부동산 정책이 침체된 시장에 새로운 활력을 불어넣을 수 있기를 기대해봅니다.
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