7월부터 달라지는 3단계 스트레스 DSR, 대출 한도·집값 시장 영향 총정리, DSR 계산 방법

 

2025년 하반기 부동산 시장의 최대 변수, 바로 ‘3단계 스트레스 DSR’입니다. 서울을 비롯한 수도권 집값은 연일 신고가를 경신하고 있지만, 7월부터는 대출 규제가 한층 더 강화되면서 내 집 마련 계획을 세우는 분들의 고민이 깊어지고 있습니다. 이번 글에서는 스트레스 DSR 3단계가 무엇이고, 어떻게 달라지는지, 그리고 실제로 대출 한도와 집값에는 어떤 변화가 나타날지 꼼꼼히 정리해드립니다.

📈 서울 집값은 오르는데…7월부터 대출은 더 어려워진다

2025년 5월 4주차 기준, 서울 아파트값은 0.16% 오르며 17주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 강남권 재건축 단지와 인기 지역을 중심으로 매수세가 몰리며 신고가 거래가 잇따르고, 전국적으로도 수도권은 0.03% 상승폭을 유지하고 있습니다. 하지만 이런 집값 상승 분위기와 달리, 하반기부터는 대출을 받기가 한층 더 까다로워집니다.

🏦 3단계 스트레스 DSR이란?

DSR(총부채원리금상환비율)은 한 해 동안 갚아야 하는 모든 금융부채의 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 제한하는 대출 규제입니다. 스트레스 DSR은 여기에 ‘미래 금리 인상 가능성’을 반영한 스트레스 금리를 추가해 대출 한도를 더 엄격하게 산정하는 제도입니다.

• 1단계(2024년 2월): 은행권 주담대에 0.38% 스트레스 금리 적용
• 2단계(2024년 9월): 수도권 주담대 1.2%, 지방 0.75% 적용
• 3단계(2025년 7월): 수도권 등 전국 모든 금융권 주담대·신용대출·기타대출에 1.5% 스트레스 금리 적용(지방 주담대는 연말까지 0.75% 유예)

예를 들어, 실제 대출금리가 4%라면 DSR 산정 시에는 5.5%(4%+1.5%)로 계산해 대출 한도를 정합니다. 이로 인해 한도가 줄어들 수밖에 없습니다.

💳 대출 한도, 얼마나 줄어드나?

3단계 스트레스 DSR이 시행되면, 수도권에서는 주택담보대출·신용대출 등 모든 가계대출에 1.5%의 스트레스 금리가 가산됩니다.
금융당국 시뮬레이션에 따르면, 연 소득 5,000만 원인 사람이 수도권에서 집을 담보로 대출을 받을 경우(변동금리 4.2%, 30년 만기 기준) 기존보다 약 1,000만~3,000만 원(3~5%) 정도 대출 한도가 줄어듭니다.

지방 주담대는 올해 말까지 2단계(0.75%)가 유지되고, 내년부터 3단계로 전환될 예정입니다.

• 적용 대상: 모든 금융권 주담대, 신용대출, 기타대출(상가·토지 담보, 장기카드대출 등)
• 적용 시기: 2025년 7월 1일(지방 주담대는 2025년 말까지 유예)
• 예외: 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출 및 부동산 매매계약이 체결된 일반 주담대는 종전 규정(2단계) 적용

🚨 집값에는 어떤 영향이 있을까?

전문가들은 3단계 스트레스 DSR 시행이 수도권, 특히 서울 핵심지 집값에는 단기적으로 큰 영향을 미치지 못할 것으로 보고 있습니다.
이미 서울, 강남권, 재건축 단지 등은 현금 유동성이 풍부한 실수요자와 투자자 중심으로 거래가 이뤄지고 있기 때문입니다. 실제로 강남 3구를 비롯한 인기 지역은 대출 규제와 무관하게 신고가 거래가 이어지고 있습니다.

 

반면, 수도권 외곽이나 대출 의존도가 높은 ‘옆세권’ 지역, 그리고 중저가 아파트 시장에서는 대출 한도 축소로 인해 매수세가 위축될 수 있습니다.

지방 시장은 이미 침체 국면에 접어든 만큼, 이번 규제의 영향은 제한적일 전망입니다.

📉 기준금리 인하, 대출금리 하락은?

한국은행은 5월 29일 기준금리를 2.75%에서 2.50%로 인하했습니다. 이론적으로는 대출금리도 내려가야 하지만, 은행들은 대출 수요 조절을 위해 주담대 금리 인하에 소극적일 수 있습니다.

특히 3단계 스트레스 DSR이 시행되면, 대출 한도가 줄어들기 전에 미리 대출을 받으려는 수요가 몰릴 수 있습니다.

📝 실수요자를 위한 전략

• 대출 계획은 7월 이전에 세우기: 대출 한도가 줄어들기 전에 미리 상담과 실행을 준비하는 것이 유리합니다.
• 자금 여력 점검: DSR 산정 방식이 바뀌면 기존보다 더 많은 자기자본이 필요해집니다.
• 집값 상승세 지속 전망: 서울·수도권 핵심지는 공급 부족, 현금 부자 수요, 재건축 기대감 등으로 단기 조정 없이 상승세가 이어질 가능성이 높습니다.

✅ 결론 – 3단계 스트레스 DSR, 집값보단 대출 한도에 더 큰 영향

7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR은 대출 한도를 줄여 실수요자의 자금 조달 부담을 높이는 제도입니다.
서울 등 핵심지는 현금 유동성, 공급 부족, 투자 수요로 인해 집값 상승세가 당분간 이어질 가능성이 높지만, 대출 의존도가 높은 지역은 매수세가 위축될 수 있습니다.

내 집 마련을 고민 중이라면, 대출 한도와 금리 변동, 그리고 시장 흐름을 꼼꼼히 살피며 신중하게 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요해졌습니다.

7월 이후로는 더 엄격해질 대출 환경, 지금부터 미리 준비해보세요.

 

DSR 계산방법

DSR계산기