5월 종합소득세 신고 시즌이 되면 많은 분들이 고민하는 것 중 하나가 바로 임대소득 신고 여부예요. 특히 1주택만 보유하고 계신 분들은 "내가 정말 신고해야 하는 건가?" 하며 헷갈려하시는 경우가 많죠.
"우리 집 하나뿐인데 월세 받으면 세금 내야 하나?" "전세로 주고 있는데도 신고해야 하나?" 이런 궁금증을 가지고 계시다면 오늘 글이 큰 도움이 될 거예요. 2023년부터 기준시가가 9억원에서 12억원으로 상향 조정되면서 더 많은 1주택자들이 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었거든요.
오늘은 1주택자의 임대소득이 언제 과세 대상이 되는지, 주택수는 어떻게 계산하는지, 그리고 실제 신고할 때 주의해야 할 점들까지 자세히 알아보겠습니다.
🏠 1주택자 임대소득 과세 기준과 12억원 룰
1주택자의 임대소득 과세 여부는 생각보다 간단해요. 핵심은 주택의 기준시가와 임대 방식입니다.
2025년 현재 1주택자 과세 기준
- 기준시가 12억원 이하 주택: 월세 수입도 비과세
- 기준시가 12억원 초과 주택: 월세 수입 과세 대상
- 모든 보증금 및 전세금: 주택 가격과 관계없이 비과세
2022년까지는 9억원이 기준이었지만, 2023년부터 12억원으로 상향 조정되어 더 많은 1주택자들이 혜택을 받게 되었어요. 예를 들어 강남 아파트를 소유하고 있더라도 기준시가가 12억원 이하라면 월세를 받아도 세금을 내지 않아도 됩니다.
주택수별 과세 대상 요약표
| 보유주택수 | 과세 대상 | 비과세 대상 |
| 1주택 | 기준시가 12억원 초과 주택 월세 | 기준시가 12억원 이하 주택 월세, 모든 보증금·전세금 |
| 2주택 | 모든 월세 수입 | 모든 보증금·전세금 |
| 3주택 이상 | 모든 월세 수입, 보증금 합계 3억원 초과 시 간주임대료 | 소형주택 보증금·전세금, 보증금 합계 3억원 이하 |
여기서 중요한 점은 전세와 월세의 차이예요. 1주택자라면 아무리 비싼 집이라도 전세로만 주고 있다면 세금을 내지 않아도 됩니다. 하지만 월세의 경우 12억원 기준을 넘으면 과세 대상이 되죠.
💰 주택수 계산 방법과 특수한 경우들
임대소득 과세 여부를 정확히 판단하려면 주택수 계산이 정확해야 해요. 단순히 내 명의의 주택만 세는 게 아니라 여러 복잡한 경우들이 있거든요.
기본 주택수 계산 원칙
- 부부 합산: 본인과 배우자 소유 주택을 모두 합쳐서 계산
- 직계존속·비속 제외: 같이 살아도 부모님이나 자녀 명의 주택은 제외
- 소형주택 제외: 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 주택은 주택수에서 제외
복잡한 경우별 계산 방법
다가구주택의 경우
다가구주택은 기본적으로 1개 주택으로 계산해요. 하지만 구분등기가 되어 있다면 각각을 별개 주택으로 봅니다. 예를 들어 다가구주택 1동을 소유하고 있다면 1주택이지만, 그 안의 각 호실이 구분등기되어 있다면 호실 수만큼 주택수가 늘어나는 거죠.
공동소유 주택의 경우
부부가 아닌 다른 사람과 공동으로 주택을 소유한 경우, 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 계산해요. 만약 지분이 동일하다면 합의를 통해 한 사람의 주택으로 정할 수 있습니다.
단, 다음 경우에는 소수 지분자도 주택수에 포함됩니다:
- 해당 주택에서 연간 600만원 이상 임대수입이 발생하는 경우
- 고가주택(기준시가 12억원 초과)의 30% 초과 지분을 소유한 경우
전대·전전세의 경우
임차한 주택을 다시 전대하거나 전전세로 주는 경우, 그 주택은 원래 소유자의 주택수에도 포함되고 임차인의 주택수에도 포함됩니다. 즉, 이중으로 계산되는 특수한 경우예요.
📊 임대수입 총액 계산과 간주임대료 이해하기
임대소득의 총수입금액은 단순히 받은 월세만이 아니라 월세 + 간주임대료로 계산됩니다.
간주임대료의 개념
월세는 이해하기 쉽지만, 간주임대료는 좀 복잡해요. 간주임대료란 보증금을 월세로 환산한 개념적 수입을 말합니다. 하지만 모든 보증금에 간주임대료가 적용되는 건 아니에요.
간주임대료 적용 조건
- 3주택 이상 보유
- 비소형주택 보증금 합계가 3억원 초과
- 위 두 조건을 모두 만족하는 경우에만 적용
간주임대료 계산 공식
간주임대료 = (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율 × 일수/365일 - 수입이자
예를 들어 4주택을 보유하고 있고 보증금 합계가 5억원이라면:
- (5억원 - 3억원) × 60% × 3% × 365/365 - 수입이자 = 약 360만원
이 금액이 간주임대료로 임대수입에 추가됩니다.
실제 계산 예시
서울 강남구에 거주하는 김씨 부부의 경우:
- 남편 명의: 거주주택 1채 (기준시가 8억원)
- 부인 명의: 임대주택 1채 (기준시가 10억원, 월세 200만원)
이 경우 부부 합산 2주택이므로 부인의 임대주택에서 발생하는 월세 200만원은 과세 대상입니다. 연간 2,400만원의 임대수입이 발생하므로 종합과세 대상이 되어 다른 소득과 합산해서 세금을 계산해야 해요.
분리과세 vs 종합과세 선택
연간 임대수입이 2,000만원 이하인 경우에는 분리과세(14% 단일세율)와 종합과세 중 선택할 수 있어요. 다른 소득이 많지 않다면 분리과세가 유리할 수 있고, 다른 소득이 적다면 종합과세가 더 유리할 수 있습니다.
분리과세 시 필요경비는 수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)로 인정되고, 기본공제는 200만원(등록임대주택은 400만원)이 적용됩니다.
마무리
1주택자의 임대소득 과세 여부는 주택의 기준시가와 임대 방식에 따라 결정됩니다. 2023년부터 기준시가가 12억원으로 상향 조정되면서 더 많은 1주택자들이 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었어요.
핵심 포인트를 정리하면:
- 1주택자는 기준시가 12억원 이하 주택의 월세도 비과세
- 전세금과 보증금은 주택 가격과 관계없이 비과세
- 주택수 계산 시 부부 합산, 소형주택 제외 등 세부 규칙 확인 필요
- 2주택부터는 모든 월세가 과세 대상
만약 본인이 과세 대상인지 확실하지 않다면 국세청 홈택스의 '주택임대소득 과세대상 조회' 서비스를 이용하거나 세무 전문가와 상담받아보시는 것을 추천드려요. 정확한 신고로 불필요한 가산세를 피하고, 합법적인 절세 혜택도 놓치지 마시길 바랍니다.
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